北京房地產(chǎn)行業(yè)的新變化
發(fā)布時(shí)間：2018-03-20
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天發(fā)布2月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，北京、天津、上海、南京等15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)繼續(xù)呈現(xiàn)總體穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。其中，北京新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降0.3%，同比下降0.3%；二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.5%，同比下降4.6%，同比降幅居70城首位。北京二手房市場(chǎng)較一年前已大幅降溫。2月全市二手住宅約網(wǎng)簽7361套，環(huán)比下降3成，同比下降近4成，這一網(wǎng)簽量在過(guò)去一年中處于較低水平。未來(lái)北京二手房市場(chǎng)將基本延續(xù)交易量趨穩(wěn)并緩慢復(fù)蘇、交易價(jià)格穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。
比北京房?jī)r(jià)跌得更慘的，是環(huán)京樓市。燕郊二手住宅單價(jià)普遍下跌1萬(wàn)元，不少二手房小區(qū)房?jī)r(jià)幾近腰斬，個(gè)別樓盤(pán)甚至暴跌2/3。其實(shí)，從去年3月17日以來(lái)，北京史上最嚴(yán)樓市調(diào)控政策實(shí)施剛好一周年。這一年，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京出臺(tái)了30條以上的樓市調(diào)控措施，新房、二手房成交量幾乎腰斬，房?jī)r(jià)全面下跌。
2018年1月18日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布“法人租賃住房貸款”和“共有產(chǎn)權(quán)住房貸款”產(chǎn)品。不向“以租代售”住房提供信貸支持，不向炒房群體提供信貸支持，嚴(yán)防租賃住房業(yè)務(wù)信貸資金流入商品住房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。農(nóng)行北京市分行與北京市保障性住房建設(shè)投資中心、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建、首開(kāi)股份、中鐵置業(yè)、北京建工集團(tuán)簽署合作協(xié)議，擬向六家企業(yè)合計(jì)提供2000億元信貸資金，用于支持北京市集體建設(shè)用地租賃住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
北京加快推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。截至目前，北京提供土地可建共有產(chǎn)權(quán)住宅總面積達(dá)360萬(wàn)平方米。其中，2018年以來(lái)提供的土地可建共有產(chǎn)權(quán)住宅61.97萬(wàn)平方米。從目前情況看，北京共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)已初具規(guī)模。房是由政府主導(dǎo)，提供給無(wú)房戶的政策優(yōu)惠性住房。由房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，售價(jià)比同地段、同品質(zhì)商品住房?jī)r(jià)格低。政府和購(gòu)房人對(duì)該政策性商品住房實(shí)行按份共有，限定使用和處分權(quán)利。從目前情況看，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)積極推進(jìn)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目落地。以中鐵•碧桂園為例，位于北京海淀區(qū)的該共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目已于2018年初結(jié)束申購(gòu)，約5萬(wàn)戶家庭確認(rèn)申購(gòu)。2018年以來(lái)，北京成交了位于平谷、門頭溝、通州的3宗共有產(chǎn)權(quán)住宅土地，住宅部分全部為共有產(chǎn)權(quán)住宅用地，合計(jì)規(guī)劃建筑面積29.96萬(wàn)平方米。按照平均80平方米/套計(jì)算，約3700套。2018年以來(lái)，合計(jì)成交的土地可以建設(shè)61.97萬(wàn)平方米的共有產(chǎn)權(quán)住宅，大約7800套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，從制度設(shè)計(jì)看，共有產(chǎn)權(quán)的投資價(jià)值小，使得共有產(chǎn)權(quán)房回歸居住屬性凸顯。從房?jī)r(jià)方面看，含共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目合計(jì)簽約均價(jià)為4.08萬(wàn)元/平方米，不含共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目簽約均價(jià)為5萬(wàn)元/平方米。
北京嚴(yán)禁以保護(hù)利用傳統(tǒng)村落為由實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。日前，《北京市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)傳統(tǒng)村落保護(hù)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“意見(jiàn)”）正式發(fā)布。意見(jiàn)提出，今后將通過(guò)努力，使傳統(tǒng)村落及其文化遺產(chǎn)得到有效保護(hù)，具備較好的生產(chǎn)生活條件、較為全面的防災(zāi)減災(zāi)設(shè)施、較為完善的保護(hù)管理機(jī)制，保持好傳統(tǒng)風(fēng)貌和地域文化特色，成為宜居、宜業(yè)、宜游的美麗鄉(xiāng)村。意見(jiàn)強(qiáng)調(diào)，依法嚴(yán)禁開(kāi)山、采石、伐木、填湖等一切破壞山水格局的工程建設(shè)活動(dòng)。保護(hù)發(fā)展規(guī)劃未經(jīng)批準(zhǔn)前，嚴(yán)禁撤并列入名錄的傳統(tǒng)村落。嚴(yán)禁各類不符合保護(hù)發(fā)展規(guī)劃的建設(shè)行為，嚴(yán)禁以保護(hù)利用為由將村民全部遷出、實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
2018北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始縮表。寫(xiě)字樓這個(gè)市場(chǎng)很小，拿北京來(lái)說(shuō)，大大小小也就5000萬(wàn)平米，換算成市值差不多2.5萬(wàn)億，不到住宅市場(chǎng)的十分之一，加上寫(xiě)字樓買賣離老百姓太遠(yuǎn)，租個(gè)樓那是公家的事，不是花自己的錢，也就輪不到大家伙兒關(guān)心。寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始縮表，原因是政策、產(chǎn)業(yè)和金融環(huán)境同時(shí)萎縮。用更直白的話來(lái)說(shuō)：如果2017算是市場(chǎng)轉(zhuǎn)寒，那2018很可能是入冬。由此帶來(lái)的局面是：空置率提升、租售雙降。建議機(jī)構(gòu)提早準(zhǔn)備，降低預(yù)期，做好長(zhǎng)跑打算。
北京將把通州做試點(diǎn)搞新型房產(chǎn)供應(yīng)體系。除市財(cái)政的注資，北京保障房中心還發(fā)揮投融資平臺(tái)的功能，加大融資力度，通過(guò)發(fā)行私募債、企業(yè)債、銀行貸款、公積金貸款等方式放大資本金杠桿作用。北京保障房中心還與東城、西城、順義、通州、懷柔、平谷、密云7個(gè)區(qū)進(jìn)行合作，促進(jìn)產(chǎn)城融合和職住平衡。這位負(fù)責(zé)人介紹，市保障房中心與通州區(qū)政府展開(kāi)合作，組建燕東投資公司，將在城市副中心區(qū)域內(nèi)進(jìn)行新型住房供應(yīng)體系的建設(shè)。北京市保障性住房建設(shè)投資中心與通州區(qū)合資共同組建成立北京市燕東保障性住房建設(shè)投資有限公司。燕東投資公司將助力解決通州職住平衡問(wèn)題，參與完成155平方公里范圍內(nèi)棚戶區(qū)改造、集體土地改革試點(diǎn)等副中心建設(shè)重點(diǎn)工作。下一步，為完成集體土地建設(shè)租賃房任務(wù)，通州區(qū)已將宋莊鎮(zhèn)疃里村、梨園鎮(zhèn)大稿村項(xiàng)目納入實(shí)施計(jì)劃，同時(shí)，通惠河南岸河道整治紅線外平房棚戶區(qū)改造、武夷花園南區(qū)限價(jià)房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房即將啟動(dòng)。燕東投資公司下一步將首先在以下幾個(gè)方面發(fā)揮積極作用：一是集體土地建設(shè)租賃住房。按照市、區(qū)政府統(tǒng)一部署，為盤(pán)活全市存量集體建設(shè)用地，優(yōu)化集體土地資源配置，順利完成集體土地建設(shè)租賃房任務(wù)，通州區(qū)已將宋莊鎮(zhèn)疃里村、梨園鎮(zhèn)大稿村項(xiàng)目納入實(shí)施計(jì)劃，交由燕東公司具體實(shí)施。
沉靜了半月的北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)有了新動(dòng)態(tài)：北京市延慶區(qū)延慶新城YQ00-0300-0058等地塊（世園會(huì)二期）R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地將于4月8日，公開(kāi)競(jìng)拍。該宗地為“六通一平”地塊，建設(shè)用地面積12.37萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模在19.79萬(wàn)平方米以內(nèi)，競(jìng)拍起始價(jià)格30.26億元。該地塊將仍采取“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)、競(jìng)自持”的方式出讓，本次出讓宗地中商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)32000元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)33600元/平方米。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)則預(yù)計(jì)，今年北京二手房市場(chǎng)成交量將介于2016年和2017年之間，大概在15萬(wàn)套左右，價(jià)格已經(jīng)有一定回落，今年仍將穩(wěn)中有降，降幅會(huì)比2017年縮小，且調(diào)控政策不會(huì)放松。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，受貨幣政策和調(diào)控政策影響，今年北京樓市仍將處于穩(wěn)定的狀態(tài)，而從1月、2月市場(chǎng)來(lái)看，新房供應(yīng)量明顯提高，預(yù)計(jì)成交量相比去年會(huì)有提升。在整體市場(chǎng)比較平穩(wěn)的情況之下，改善級(jí)產(chǎn)品的市場(chǎng)愈發(fā)趨于穩(wěn)定，在選擇置業(yè)的同時(shí)，同樣需要參考生活所需，區(qū)域完善等角度，將來(lái)的每一套產(chǎn)品都將與生活密切相關(guān)，房子用來(lái)住的，并且在實(shí)際考慮家庭的需求和支付能力等諸多因素之下，認(rèn)真分析，理性選擇性價(jià)比最高的好房子。